Ce que vous devez savoir sur les obligations de planification


Parfois, il est nécessaire de payer des sommes d'argent supplémentaires à votre communauté afin d'obtenir un permis de construire par le biais d'une soi-disant obligation de planification. Cela entraîne des coûts supplémentaires avant le début de la construction et peut retarder le processus de planification. La question est donc de savoir ce que signifie une obligation de planifier pour votre projet, est-elle utile ou contraignante, ses effets peuvent-ils être réduits ou évités, pouvez-vous vous en débarrasser et que faire si vous achetez une propriété qui y est déjà attachée? Obligations de planification: Les bases des obligations de planification existent pour réduire l'impact des projets qui sont considérés comme un développement inacceptable. Il s'agit d'un document formel et juridiquement contraignant dans lequel il vous est demandé de payer de l'argent au conseil local (soi-disant contributions de planification) ou de faire / ne pas faire quelque chose de spécial pour votre projet. Cela peut prendre la forme d'un accord entre vous et les autorités locales (LA) ou par le biais de sociétés dites unilatérales, à laquelle le propriétaire soumet une demande simplifiée qui met en évidence les exigences de planification sans l'accord préalable du Conseil. Les obligations de planification sont parfois appelées accords de planification, accords au titre de l'article 106, article 40 en Irlande du Nord ou article 75 en Écosse. Les engagements sont plus liés à la terre qu'aux personnes qui les signent, ce qui signifie qu'ils peuvent avoir des effets à long terme sur la terre pour toute propriété qui les affecte. Heureusement, le gouvernement rejette les propositions de logements à petite échelle en Angleterre et demande aux autorités locales de contribuer à la planification du logement abordable et de certains frais d'infrastructure. En fait, certaines autorités locales ont retiré la position du gouvernement, ce qui a conduit à plusieurs poursuites pour clarifier la question. Cependant, la politique récemment mise à jour a confirmé que les systèmes de moins de 10 unités (ou cinq unités ou moins dans certaines zones rurales) ou 1000 m2 sont exemptés de ces frais. Quels projets nécessitent une obligation de planification? une obligation de planification, mais selon les instructions du gouvernement, les conseils peuvent les imposer s'ils sont nécessaires pour rendre le développement acceptable dans la planification, sont directement liés au développement et sont justes et proportionnés en portée et en nature. Les engagements sont généralement signés à l'avance et un permis de construire est délivré après que le conseil a déjà accepté que la demande soit recevable à condition qu'il y ait une obligation. Si vous n'aimez pas les conditions ou ne souhaitez pas les signer (et l'approbation est soumise à l'engagement), votre demande de planification sera rejetée. Cela vous donne la possibilité soit de renégocier un engagement plus acceptable avec le Conseil, puis de le soumettre à nouveau, soit de faire appel du refus. Lorsque vous vous engagez, vous devez expliquer pourquoi il est inapproprié ou ce que vous pensez inapproprié. Cela devrait prendre la forme d'une obligation unilatérale, car un inspecteur ne peut pas déterminer le montant à payer ni les conditions. L'appel serait décidé uniquement sur la base de ses résultats de planification, en tenant compte des engagements pris. Le prélèvement sur les infrastructures communautaires (CIL) est destiné à remplacer les exigences de planification dans la plupart des cas. Cela permet aux municipalités de facturer des frais pour soutenir le développement local, mais les bricoleurs peuvent demander une exemption de ces frais. Cependant, tous les conseils n'ont pas mis en place la CIL, et même s'ils le font, ils peuvent toujours imposer un engagement de planification si une question est en dehors de la fourchette CIL. Si vous avez besoin d'un engagement de planification, vous devrez payer tous les frais juridiques que vous encourez lors de la préparation du dossier, et vous devrez généralement assumer les frais juridiques du conseil de votre part. Cet engagement peut être un moyen de surmonter les problèmes de planification ou de bénéficier de Votre projet, qui pourrait l'emporter sur les préoccupations d'un conseil. Par exemple, dans une récente décision d'appel, l'inspecteur a déclaré qu'il pouvait faire valoir la demande de la requérante selon laquelle elle n'accordait pas beaucoup de poids à la construction elle-même, même s'ils voulaient construire une nouvelle maison dans son jardin et avaient déjà rempli le formulaire de demande de prélèvement communautaire sur les coûts d'infrastructure. a. Il a suggéré qu'une entreprise unilatérale confirmerait leur statut d'auto-construction et que cela rendrait leur projet possible. Il s'agit d'une précaution valable pour confirmer vos intentions de devenir travailleur indépendant avec un accord juridique. De même, si vous demandez une pièce jointe autonome pour les membres de la famille, une entreprise unilatérale qui limite l'occupation et / ou empêche la location de la pièce jointe, si vous souhaitez remplacer une maison par une autre, mais souhaitez conserver la propriété d'origine pendant la construction, on peut Les engagements de planification aident à assurer le conseil municipal que vous n'essaierez pas de conserver les deux propriétés une fois le nouvel appartement terminé. Quand c'est mauvais. Les problèmes les plus courants liés aux obligations de planification sont les frais juridiques impliqués et les retards causés par le processus. Les services de planification du Conseil sont sous pression pour traiter les demandes dans la plupart des cas dans un délai de huit semaines. Mais une fois que vous y avez réfléchi et attendez que le service juridique du conseil prenne un projet d'engagement ou examine celui que vous avez envoyé, vous êtes dans un no man's land administratif. Des semaines ou des mois peuvent s'écouler et cela n'aide pas si vous vous plaignez de continuer. Certaines municipalités créent des modèles d'obligations d'aménagement que vous devez remplir. Cependant, étant donné l'importance de ces documents, il est toujours conseillé que votre avocat les remette à nouveau. Alors que les jours des municipalités nécessitent des sommes d'argent absurdement élevées pour la planification des permis pour les appartements individuels, cela peut être terminé, il existe encore des situations dans lesquelles des frais élevés sont requis si l'autorisation est accordée. Dans l'une de ces situations, le Conseil souhaiterait des contributions pour atténuer les effets du développement sur les espèces et les habitats rares et protégés dans les zones de protection spéciale (ZPS). Alors que certaines de ces zones restreintes sont situées dans des estuaires peu peuplés ou des régions montagneuses, d'autres se trouvent dans des régions densément peuplées où de nombreux projets de bricolage peuvent être affectés. Voici un exemple où l'engagement de planification d'un constructeur de maisons n'a pas été une grande expérience: une autorité locale (AL) a récemment embauché un demandeur 670 pour remplir un engagement de planification pro forma pour un projet près de Thames Basin Heaths. Cela nécessitait également un acompte de 5 000 euros. La demande d'aménagement a ensuite été rejetée car le conseil municipal estimait que la maison n'avait aucun caractère. Le requérant l'a contesté et a décidé de faire appel. Cependant, un appel ne pouvait pas être tranché sans un engagement de planification signé, de sorte que le demandeur a été facturé un montant supplémentaire de 670 afin que la LA puisse modifier la référence à l'engagement de la demande de planification à l'appel. Malheureusement, ils n'avaient d'autre choix que de prendre une somme totalement injustifiée. Éviter et éliminer les engagements Dans les cas où le coût d'un engagement compromettrait la rentabilité d'un projet, il est possible de négocier un montant réduit. Vos chiffres doivent être solides, mais peu importe si vous pouvez vous permettre des frais spécifiques ou non, mais si cela mettrait en danger le projet lui-même. Vous devrez peut-être consulter un expert, éventuellement avec le soutien de votre architecte ou d'un expert, pour vous assurer que le dossier résiste à un examen approfondi. Vous pouvez demander au Conseil de modifier ou d'annuler les obligations de planification après qu'elles sont en vigueur depuis cinq ans, bien qu'elles puissent être supprimées ou modifiées à tout moment après accord avec le Conseil. Si vous achetez une propriété soumise à une obligation de planification, vous devez demander à votre avocat de lire attentivement les conditions et de ne pas supposer que vous pouvez les modifier ou les supprimer automatiquement. Par exemple, une restriction d'utilisation agricole (ou un lien agricole) est parfois traitée par une obligation et des conditions attachées à un permis de construire. Image: Mark et Julia Jones devaient convenir d'une obligation de planification conformément à l'article 106 avant la libération des auto-constructeurs. Les négociations à ce sujet ont retardé le processus de planification et retardé le démarrage du projet. Ils suivent leur journal sur la construction d'une maison à ossature en chêne gallois